|
 |
 В настоящее время анализом рынка элитного жилья в Москве занимаются специалисты-консультанты нескольких фирм иностранного происхождения, специализирующихся на продаже жилья в основном для иностранных клиентов. Ведущими на этом рынке являются Kalinka-Realty, Noble Gibbons, Baut-L, Penny Lane Realty и др. Ими выработаны определенные критерии элитности жилья, разработана классификация этого товара на рынке. На их мнение ссылаются журналисты в многочисленных публикациях по данной проблеме.
Вместе с тем, однозначных взглядов и критериев до сих пор не сформировано, и между специалистами существуют разногласия по этим вопросам.
По мнению специалистов компании "Баут-Л", современный рынок высококачественного жилья в Москве начал формироваться в 1993 году вместе со строительством качественно новых домов на улице Вересаева, в Весковском переулке и на улице Татарской. Многие эксперты считают, что первые многоэтажные элитные дома появились в Москве всего 4 года назад (в 1999 году). Другие относят к элитным ряд объектов ввода 1997-98 гг. и ранее.
Сегодня существует достаточно установившееся определение жилья высших категорий качества, известны функциональные качества и технические характеристики, которым оно должно соответствовать. Однако, применяемые классификации жилья, их деление на группы по качеству все еще разнообразны: элитное жилье делят на две категории (АА и А), три категории (А, А- и В), четыре категории (А, В, С и Д), и критерии выделения категорий не совпадают.
В первую очередь это относится к ценовому диапазону жилья. Так, нижний предел стоимости апартаментов класса АА ("де люкс") "Ноубл Гиббенс" ограничивает $4 тысячами за 1 кв. метр, а "Баут-Л" и "Калинка-Риэлти" допускают в эту категорию и жилье стоимостью от $3 тысяч/кв. м и выше. Просто к элитному (класс А) большинство экспертов относят жилье с удельной стоимостью квартир от $2 тысяч, некоторые - от $1,5 тысяч и менее.
Следующим параметром элитного жилья, по которому мнения специалистов расходятся, является количество квартир в доме. "Нобл Гиббонс" считает, что эволюция апартаментов класса "люкс" развивается в сторону клубного жилья, и количество квартир в таком доме не может быть больше 40. "Калинка-Риэлти" ограничивает количество квартир до 30. "Баут-Л" не считает количество квартир показателем соответствующего уровня здания, полагая основополагающим критерием принадлежности жилья к категории "люкс" соотношение жилой площади (50/50). "Декра-Люкс" говорит о 80 квартирах в доме как ограничении на элитность.
На наш взгляд, эти требования не только противоречивы, но и весьма субъективны: одному по вкусу клубный дом, другому - дом-город с просторной территорией, развитой инфраструктурой, круговоротом людей.
Наконец, существуют утверждения о том, что элитными можно считать только дома, расположенные в самых престижных районах Москвы. Многие эксперты считают обязательным для элитного дома расположение в пределах так называемой "Золотой мили". К ним кто-то относит зону внутри Садового кольца от Тверской улицы до Пречистенской набережной. По мнению "Баут-Л", никакие другие районы центра Москвы не могут являться местами нахождения жилья класса "люкс". В то же время другие эксперты включают в список элитных зон также Фрунзенскую набережную и улицу Косыгина в районе Воробьевых гор, третьи - считают недостаточно элитными даже Патриаршие пруды.
Есть специалисты относят к этой зоне Замоскворечье в той его части, где оно примыкает к Третьяковке, но категорически исключают районы за Садовым кольцом. "Вот и все. В других местах нынешней Москвы элитных домов быть не может (единственное исключение, признаваемое всеми - "Агаларов-хаус", расположенный на углу Большой Грузинской и Климашкина в районе Пресни)"2.
На наш взгляд, никакие четкие ограничения местоположения дома не могут явиться основание для исключения его из состава элитных. Местоположение - важный фактор качества проживания и цены жилья, но одним покупателям по вкусу Арбат и Остоженка, другим - зеленые просторы Свиблово. И как исключать из элитных "Корону" на пр. Вернадского или "Green Hous" на ул. Гришина?
Даже по наиболее определенным критериям качества дома, его инфраструктуры и сервиса между специалистами существуют разногласия. Разработанные критерии относятся (в соответствии с взглядами специалистов на размеры и местоположение домов, признаваемых элитными) к клубным домам Арбата-Хамовников. И если критерии качества мы в основном заимствовали (хотя и уточнили) из названных выше классификаций, то вопросы инфраструктуры рассмотрели отдельно.
Требования к инфраструктуре дома, на наш взгляд, существенно меняются от его размера, а также от социально-профессионального состава будущих жильцов. К примеру, один из лучших домов Москвы Агаларов-хаус (Грузинская/Климашкина ул., 19/1-3, в нем 34 квартиры) заселен по большей части людьми публичных профессий - звездами телевидения, искусства, шоу-бизнеса. Отсюда и развитая общественная зона дома. Здесь большое патио с бассейном, созданы все возможности для общения.
Но в 6-12-квартирном клубном доме инфраструктура может быть минимальной. Она компенсируется развитой инфраструктурой района.
В то же время, на наш взгляд, дом-город немыслим без полной и развитой инфраструктуры и сервиса высшего класса.
Отсутствие определенности в критериях элитности жилья затрудняет выработку практических рекомендаций инвестору-застройщику, желающему оперировать на этом рынке.
На наш взгляд, причиной неопределенности является то, что все подобные публикации опираются на экспертные мнения, без проведения статистического исследования объектов, предлагаемых на рынке.
Поэтому на первом этапе исследования элитных домов, квартиры в которых продаются на первичном рынке, мы сочли необходимым сформировать как можно более широкую базу объектов, "претендующих" на звание элитного, с целью последующего анализа, уточнения критериев и классификации на базе всей статистической совокупности объектов, реально предлагаемых на рынке, и окончательного отбора объектов, признанных элитными.
На этом этапе мы отобрали дома с привычным критерием "элитности" - от $2 тыс./кв. м. Таких домов оказалось в нашей базе 72 (что превысило наши ожидания), и все они расположены в Центре. Но по мере сбора данных о характеристиках качества домов, мы поняли, что многие объекты, расположенные вне Центра, могут быть отнесены по этим характеристикам к категории элитных. Было принято решение расширить границы исследования и включить в него объекты, которые по своим конструктивно-техническим характеристикам, инфраструктуре и сервису могут претендовать на звание элитных, хотя (вследствие удаленного от Центра местоположения) находятся в другом ценовом диапазоне (от 1 тыс. $/кв. м).
В конце концов мы сформировали базу данных исходя из следующих принципов
 Понятие элитности жилья существенно зависит от места (страны, города). В Нью-Йорке, Лос-Анжелесе, Париже, Москве, Петербурге, Самаре элитными и неэлитными назовут совершенно разные по устройству и оборудованию, архитектуре и отделке, размерам и местоположению дома и квартиры. Поэтому нельзя ограничивать категорию элитного жилья в Москве на основании того, что иностранные клиенты у себя не считают подобное жилье элитным, а исходить из существующих именно в Москве запросов и критериев потребителей
Понятие элитности жилья существенно меняется во времени. Еще 20 лет назад в Москве элитными называли сталинские высотки, 10 - т.н. "цековские" дома, 5 - дома индивидуального проекта с просторными квартирами и подземными гаражами, или мансардные либо двухуровневые квартиры в кирпичном довоенном доме после реконструкции. Завтра возникнут новые потребности и критерии, и сегодняшние дома класса АА окажутся не соответствующими понятию элитных. Поэтому необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времени
Ценовой диапазон элитного жилья также меняется во времени в силу рыночных условий. То, что перед кризисом в Москве продавалось по $7-10 тыс./кв. м, после кризиса стало предлагаться по $3-4 тыс., но уже в 2001 г. - по $5-7 тыс. Аналогично жилье ценового диапазона $2-3 тыс. опустилось в 1999 г. до $1,2-1,5 тыс., в 2001 г. - поднялось до $2-2,5 тыс. Следовательно, ценовой диапазон жилья, включаемого в базу данных для исследования, необходимо расширить в сторону меньших значений ($1-2 тыс.) при наличии других признаков элитности
Размеры дома, число квартир в нем ("клубность") как критерий элитности расплывчаты и субъективны. Наряду с понятием клубного дома (которое требуется формализовать), необходимо рассматривать в качестве элитного жилья и дом-город, если по другим критериям он соответствует элитности
Насыщенность инфраструктурой как критерий элитности не работает без учета размера дома: в клубном доме и доме-городе необходима разная степень развитости инфраструктуры и сервиса
Понятие престижности местоположения неоднозначно и переменчиво. Кроме Центра, престижными в Москве считаются то район Рублевского шоссе, то Крылатское, то Юго-Запад. Загазованность и транспортная непроходимость Центра заставляют многих сомневаться в удобстве и целесообразности проживания вблизи Бульварного кольца. Следовательно, в базу данных для исследования необходимо включать дома в любых районах Москвы, если по другим своим качествам они могут претендовать на звание элитного
Размер отобранных объектов (включающих от 1 до 7 разноэтажных зданий (корпусов), в том числе до 13 разноэтажных секций) можно охарактеризовать такими параметрами, как число квартир, этажность, общая площадь жилых помещений объекта. В исследуемой выборке представлены объекты:
с числом квартир - от 6 до 800 (односемейные дома не рассматривались),
с этажностью - от 3 до 44 этажей,
с общей площадью жилых помещений в объекте - от 900 до 130000 кв. м.
В качестве основного классификационного признака нами было выбрано число квартир.
Анализ распределения объектов по числу квартир показывает, что наибольшее число объектов расположено в сегменте малых размеров: половина объектов имеет от 6 до 28 квартир, вторая половина - от 28 до 800 квартир (медиана распределения равна 28). Наиболее вероятное значение числа квартир (мода распределения) - 12. Распределение полимодально: на графике хорошо просматриваются группы объектов с достаточно узкими диапазонами числа квартир и других характеристик (числа этажей, общей площади жилых помещений объекта). Статистика позволяет выделить следующие группы:
Р1 - "клубный дом" (6-21 квартира, 3-9 этажей, 900-6300 кв. м),
Р2 - малоквартирный дом (24-34 квартиры, 6-14 этажей, 3300-6750 кв. м),
Р3 - среднеквартирный дом (38-69 квартир, 6-15 этажей, 5980-14300 кв. м),
Р4 - многоквартирный дом (77-136 квартир, 9-29 этажей, 10000-30000 кв. м),
Р5 - "высотный дом" (149-160 квартир, 30-35 этажей, 20000-24200 кв. м),
Р6 - "дом-город" (470-800 квартир, 21-44 этажа, 63500-130000 кв. м).
Понятно, что в малоразмерных домах площадей и квартир соответственно меньше, чем в домах крупного размера. Следствием такой "ассиметрии размеров" является то, что распределение числа квартир и общей площади жилья по группам смещены в сторону многоквартирных домов: наибольшее число квартир (46,2%) и площадей (42,6%) в группе Р6, затем следует группа Р4 (25,0 и 26,5% соответственно), в остальных группах эти показатели составляют от 4 до 10%.
Статистическая взаимосвязь качества, местоположения и цены исследовалась на основании результатов типизации объектов по качеству и оценки рейтингов зон их местоположения.
Например, при практически одинаковом стандарте качества во всех объектах "ДОН-Строя", удельная цена предложения в домах, расположенных в районе Щукино, составляет в среднем 1500 $/кв. м. В "Воробьевых горах" (район Раменки) и "Триумф-Паласе" (район Сокол) - 2100-2600 $/кв. м. В комплексах на Арбате - 2600 - 2800 $/кв. м. Следовательно, на Мосфильмовской и Соколе прирост цены одинакового по качеству жилья относительно Щукино составляет 500-700 $/кв. м, а на Арбате - 1000-1200 $/кв. м.
|
 | |
|
|
